Riigi Kinnisvara AS-i (RKAS) juhtimisprobleemide kõrval hakkas mitmest suust kostuma ka küsimus, miks riik oma kinnisvara või osa RKAS-ist ei erasta või börsile ei vii, nii nagu seda on tegemas näiteks Tallinna Sadam ja Eesti Energia tütarfirma Enefit Taastuvenergia.

RKAS-i omatav kinnisvaraportfell: 450 miljoni euro eest varasid

RKAS-i portfell on kirju, sinna kuulub "maa sool": ministeeriumid, riigiametid, maavalitsused, piiripunktid, kordonid, päästekomandod, kohtuhooned, prokuratuurid, muuseumid (mh ERM ja KUMU), rahvusarhiivid, mõned koolimajad ja sadamaalad, aga ka võidusammas, monument hukkunud politseinikele Mäos ja Klooga memoriaalid. Üksnes presidendi loss, Riigikogu hoone koos Pika Hermanniga ja Stenbocki maja kui sümboolse väärtusega objektid ei ole mitte RKAS-i bilansis, vaid need kuuluvad omanikele endile.

RKAS-i kinnisvaraportfell on jagatud neljaks grupiks: haldusportfell, arendusportfell, müügiportfell ja lepinguline portfell.

Haldusportfellis on RKAS-ile kuuluvad objektid, mis on kaetud üürilepingutega ja on tavapärases kasutuses. Arendusportfellis on hoonestatud või hoonestamata kinnistud, mis on kas vakantsed või lühiajalises perspektiivis vabaks jäämas, kuid omavad potentsiaali väärtuse tõusuks läbi arendustegevuse, samuti on seal alles arendamisel olevad objektid. Müügiportfelli kuulub riigi jaoks mittevajalik vara, mille hoidmine ei ole riigi vajadustest lähtuvalt otstarbekas ning millest RKAS on otsustanud väljuda. Lepingulises portfellis on haldusobjektid, mis ei kuulu RKAS-ile ja kus RKAS osutab haldusteenust lepingu alusel. Seega võivad need objektid olla kas eraomanduses või kuuluda mõnele riigi- või kohaliku omavalitsuse asutusele.

Seega esmapilgul võib tekkida küsimus, kuidas sellist ressurssi, mille väärtus on praegu umbes 450 miljonit eurot, kasvõi osaliselt erakätesse võiks kuuluda või keda selline kinnisvara võiks üldse paeluda.

Ettevõtja: riik ei pea kõike ise omama

Ent huvilisi on ja ka müügivõimalus soovi korral oleks, leiab muuhulgas ettevõtjast ärikinnisvara fondivalitseja EfTEN Capitali juht Viljar Arakas. Tema hinnangul võiks RKAS-i osaliselt erastada, sest riik ei pea ise kogu oma vara omanik olema ning turu seis on müügiks praegu läbi aegade parim. Lihtsalt see eeldab põhjalikku eeltööd ja otsuseid, mida ja mil viisil erakätesse anda.

"RKAS on nii suur ja mitme haruga organisatsioon, et see tuleks korra tükkideks lahti võtta," leiab Arakas hakatuseks, põhjendades, et ettevõte on praegu liiga laialivalguv ja paljude funktsioonidega, mistõttu võiks tõsiselt kaaluda selle osalist müüki.

"Kindlasti ei peaks riik lihtsalt omama neid büroohooneid, kus üürnikud on riigiasutused, aga mis selgelt ei ole mitte midagi muud kui tavalised büroohooned. Neid on RKAS-i portfellis hulganisti, aga arvestades kinnisvaraturu tänast kõrgkonjunktuuri – nullintressi jne – oleks riigi poolt kindlasti mõistlik neid hooneid müüa," põhjendab Arakas.

See, kas müüa RKAS-ist mingi selgepiiriline portfell, viia see eraldiseisva portfellina börsile või müüa riigihooneid üksikobjektidena, on tema sõnul juba otsusekoht.

RKAS on ka Arakase firma klient - RKAS üürib EfTEN Kinnisvarafondilt Rakvere politsei- ja päästemaja. Analoogset ärimudelit peabki Arakas optimaalseks, kus RKAS jääb keskseks koordineerivaks asutuseks, ent pole ise omanik.

"Siin on kõlanud ka arvamusi, et kas RKAS kui selline peaks üldse olemas olema – no ma arvan, et kui teda ei oleks, siis tuleks ta kindlasti asutada. Selline keskne parimate praktikate jagamine - riigihangete süsteem, valmisehitamise kompetents, halduskompetents –, kui seda nüüd hakkaks iga ministeerium või, veel hullem, mõni amet päris ise tegema, siis kogupildis läheks see oluliselt ebakompetentsemaks ja oluliselt mitteprofessionaalsemaks," põhjendab Arakas.

Arakas kiidab RKAS-i, öeldes, et nende näol on tegemist väga professionaalse ja kompetentse partneriga. Samas rõhutab ta aga, et kui leidub kliente, kellel on RKAS-ile sisulisi etteheiteid (viitega mh haridusministeeriumile), siis peaks ettevõte nende etteheidetega ka tegelema ja oma teenust parandama.

Ka vangla võib olla erakätes

Araka meelest ei pruugikski riigi kinnisvara müük piirduda vaid klassikaliste büroohoonetega, sest näiteks Suurbritannias ja USA-s on ka üksjagu eravanglaid.

"Kui riik tahab seda funktsiooni ise pidada, siis see on ka riigi valik, aga samas ta ei pea seda kinnisvara ise omama, ta võib ju sinna teha näiteks pika üürilepingu ja n.ö viia selle pika üürilepingu turule, pakkuda seda investoritele osta, mis tegelikult on potentsiaalselt ka riigivõlakirja alternatiiv," selgitab Arakas.

Kui Arakas ise RKAS-i laadse ettevõtte omanik oleks, eraldaks ta sellest esmalt turupõhise kinnisvara, st eeskätt büroohooned, aga näiteks ka kohtumajad, sest need pole nii spetsiifilised kui näiteks ERM, millel on palju eritingimusi.

"Kui seda hoonepõhiselt vaadata, et ta alluks turu reeglitele ja kui see portfell moodustub ja selle turuväärtus oleks eeldatavasti üle saja miljoni, siis ma kindlasti kaaluks selle müüki portfellina, teeks vastava pakkumiste ringi. Teine variant oleks viia selline asi börsile, pakkuda inimestele võimalust investeerida sellist stabiilset tootlust tõotavasse kinnisvarasse, suurt arendusriski ei võta ja sellega ka ei tegele, on see ka väga hea võimalus näiteks varadest väljumiseks," pakub Arakas, kes leiab, et patt oleks praeguses kinnisvarasituatsioonis riigil seda võimalust mitte ära kasutada. "Kui riik on ikkagi suurim omanik, sisuliselt kontrolliv aktsionär, siis kui vähemusosalus oleks noteeritud Tallinna börsil või on seal strateegiline investor sees, siis see ainult parandab juhtimiskvaliteeti ja läbipaistvust."

Julgeolekuoht on maandatav

Arakas on kindel, et kui RKAS otsustaks portfelli osalise erastamise kasuks, ulatuks see huvi rahvusvaheliseks, eeldusel, et portfelli maht ületab 100 miljonit eurot, mistõttu Eesti ettevõtetel ei pruugiks nendega konkureerimine õnnestudagi.

"Kui vaadata näiteks Euroopa kinnisvarakaarti, siis Balti riikide tootlused on tegelikult kõige kõrgemad. Selline suure vara müük võib siia investorina tuua sellised nimed, kes pole Baltikumis aastaid - kui üldse - tegutsenud, ja nende hinnastamisega jääme meie hätta. Ma arvan, et väljastpoolt ollakse valmis maksma kõrgemat hinda, kui seda on võimelised tegema siin kohapealsed tegijad," põhjendab Arakas.

Kuivõrd riigile kuulub ka palju sise- ja välisjulgeolekuga seotud kinnistuid - piiripunktid, kordonid, sadamaalad, päästekomandod, vanglad - siis vajaks erastamisotsuse korral läbimõtlemist, kuidas hoiduda nende sattumisest hämara taustaga kahtlase kapitali kätte mõnest vaenulikust välisriigist, kuid ka see on reguleeritav. Riik võib endale jätta vara edasimüügi korral nii eelisostuõiguse kui ka välistada teatud tüüpi kinnistute müügil näiteks välisinvestorid sootuks, et riske maandada.

Ettepanekud reformiks valmivad järgmise aasta alguses

Rahandusministeerium ongi algatanud kinnisvarareformi, mille käigus valmivate analüüside tulemusel peaks selguma, kas ja milliseid muutusi tuleks riigi kinnisvara arendamisel ja haldamisel teha. Edasi on otsustamise pall juba valitsuse käes.

"Riigi kinnisvarareformi viiakse ellu loogiliste etappidena: vara tsentraliseeritakse, siis otsitakse võimalused pinnakasutuse optimeerimiseks ning vajadusel tehakse investeeringuotsused," selgitab rahandusministeeriumi asekantsler Raigo Uukkivi plaani.

"Neil vara liikidel, kus on olemas turukonkurents, on mõistlik seda kasutada ja seda ka tehakse. Riigiasutustel on kohustus üürilepingu lõppemisel võtta konkureerivad pakkumised turult. Selleks, et vara saaks koondatud RKAS-i ja tekiks tervikpilt riigi kinnisvara kasutusest, on riik soosinud RKAS-ile varade üleandmist, kuid see on vaid reformi esimene samm, eeldus pinnakasutuse analüüsiks ja optimeerimiseks," ütleb Uukkivi.

Riigi kinnisvarareform käib kooskõlas teiste riigireformi tegevustega, nagu riigiasutuste kolimine Tallinnast välja ja riigimajade rajamine maakonnakeskustesse.

RKAS jääb "vahemeheks"

Riigi kinnisvarareformi plaan käibki sama põhimõtte järgi nagu pakkus välja ka Viljar Arakas - RKAS jääks igal juhul nö vahemeheks.

"Riigi kogemus näitab, et pinnakasutuse tõhususe saavutamiseks on vajalik, et RKAS jääks nn vaheüürnikuks riigiasutuse ja erasektori vahel, seda eriti hoonetes, kus on mitmeid riigiasutusi. See jätaks riigi vakantsuse juhtimise RKAS-i kohustuseks ning tagaks erasektori omanikule kompetentse lepingu partneri. Sellist soovi on avaldanud ka erasektori arendajad," põhjendab Uukkivi.

Rahandusministeeriumil on töös mitmeid analüüse, näiteks RKAS-i tegevusvormi analüüs, riigi ja erasektori koostööprojektide analüüs, kinnisvara planeerimise, optimeerimise ja eelarvestamise protsessi analüüs, riigimajade analüüs. Nende kõigi valmimisel kujundabki ministeerium 2018. aasta alguses seisukohad valitsusele koos ettepanekutega vajalikeks muutusteks RKAS-i toimemudelis.

Seetõttu ei saa ministeerium RKAS-i tulevast toimemudelit praegu välja pakkuda - vara veel.